概要：今年房企融资环境低迷，央国企融资占比高达93%。整体融资规模下滑，信用债为主，海外债几乎关闭。融资成本因央国企主导而较低。房企债务违约风险上升，下半年偿债压力大。政策推动城市房地产融资协调机制，多地“白名单”项目获资金支持。不同房企需根据经营情况采取不同策略化解风险。
今年，房地产企业的融资之路依旧坎坷，市场的阴霾笼罩下，融资的天平更是加速向中央及国有企业倾斜。
据中指研究院的权威报告揭示，上半年房企债券融资总额勉强达到2822.9亿元，其中央国企的发行规模占比高达惊人的93%，较去年同期又攀升了3个百分点。而那些依旧坚守在市场上的民营及混合所有制企业，其发债家数却寥寥无几，仅约5家。
当前，民营房企的经营与债务风险如影随形，公开市场融资的舞台上，央国企已成为主角。受此影响，整个房地产行业的融资规模持续萎缩，尽管上半年债券融资总额看似庞大，但同比降幅却高达26.1%。其中，信用债同比下降21.9%，海外债更是暴跌54.8%，ABS也下降了33.3%。
在债券融资的各类渠道中，信用债依旧占据主导地位，上半年占比65.5%，同比提升4.2个百分点。然而，这一渠道也主要由央国企把控，民营企业的身影愈发稀少。海外债占比仅为1.8%，同比下降1.1个百分点，房企的海外融资渠道几乎被封锁；ABS占比32.7%，同比下降3.1个百分点。
从融资成本来看，由于发债企业多为央国企，整体融资成本呈现出较低水平。据克而瑞数据显示，上半年房企境内债券融资成本仅为3.16%，较2023年全年再度下降0.32个百分点。国企央企及优质民企的发债优势显著，如保利发展、华侨城、首开股份等房企均在其中。
而境外债券市场则是一片冰封，上半年仅有越秀地产与五矿发行的两笔境外债券被监测到，票息分别为4%及4.6%。由于统计基数较小，上半年整体境外债券融资成本为4.28%，较2023年全年有所下降。
债务问题，无疑是本轮房企违约的症结所在。由于难以通过发债“借新还旧”，房企资金链断裂的速度愈发加快，违约现象层出不穷。数据显示，从2020年到2024年上半年，新增债务违约房企数量逐年攀升，风险逐渐暴露。
更令市场担忧的是，今年下半年，房企仍需面对庞大的到期债务规模。克而瑞指出，上半年房企债券到期规模高达2799亿，而发行规模仅有961亿；其中一二季度房企到期债券规模均超1300亿，第三季度债券到期超1000亿，偿债压力空前巨大。若销售市场长期低迷，已经实现债务重组的房企仍将面临债务再次违约的风险。
为缓解房企融资困境，政策层面也在积极寻求突破。年初，住房城乡建设部和金融监管总局联合发文，提出在地级及以上城市建立城市房地产融资协调机制，旨在协调解决房地产融资中的种种难题。至今，商业银行已通过“白名单”项目为房企提供了近万亿的资金支持。
从地方实践来看，广东、河北、浙江、河南、福建、重庆等省市的房地产融资协调机制运行顺利。部分地区在完成首批、第二批“白名单”项目推送后，已启动第三批项目的筛选和推送工作。其中，广东省内银行机构共为两批次307个“白名单”项目授信近千亿，重点支持民营房企项目融资需求；河北省已完成三批次“白名单”项目推送工作，涉及项目342个，企业融资需求达622亿元。
然而，在当前的融资及销售环境下，不同房企的命运也各不相同。对出险房企而言，尽管有融资协调机制的加持，但银行在办理贷款时仍会谨慎选择担保物。因此，出险房企在市场化机制下取得银行贷款的难度较大。对于这类企业，市场呼吁相关部门加大出清力度和速度，通过债务重组或破产清算来解决问题。
对于仍能正常运营的房企而言，当务之急是把握政策做好债务接续。他们可以通过增信支持政策、发行ABS、REITs等方式盘活经营性物业并尝试经营性物业贷款用于偿还存量贷款和公开市场债券。中指研究院企业研究总监刘水认为，化解房企风险需采取多种手段包括债务重组、混改、重整、出清等。他进一步指出不同规模和类型的企业应采取不同的应对策略以实现可持续发展。
