随着我国老龄化速度加快，银发经济正在成为社会各界关注的焦点。
党的二十届三中全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》中强调“发展银发经济”。此外，前不久国务院印发的《关于促进服务消费高质量发展的意见》提出，要“大力发展银发经济，促进智慧健康养老产业发展”。
据了解，银发经济涵盖为老年人提供产品与服务的各类经济活动，涉及面广、产业链长、业态多元、潜力巨大。作为养老行业较早的参与者，房企借助开发经验率先布局综合性养老社区，且不断迭代服务和运营模式，已是该市场不可缺少的重要角色。
《中国经营报》记者了解到，现在一线城市的养老机构已经趋于饱和，行业竞争不再是单纯的床位扩张，而是进入比拼服务和运营能力的“新阶段”，这对参与其中的房企也提出了新的考验。
龙头企业率先入局
国家统计局数据显示，2023年年底，我国大陆地区60岁及以上的老年人口总量为2.96亿人，占总人口的21.1%；预计到2050年前后，我国老年人口数将达到峰值4.87亿人，占总人口的34.9%。
另据国家信息中心经济预测部人口发展研究室主任、研究员胡祖铨此前表示，目前我国银发经济处在加快发展阶段，银发经济规模约7万亿元，占同期GDP比重约为6%。预计到2035年，我国银发经济规模将达到30万亿元左右，占同期GDP比重约为10%。
面对银发经济的广阔市场，产业链相关企业纷纷加大投资力度，其中，房企是较早的探路者。据了解，多年来房企利用土地资源和开发经验，涉足养老地产领域，开发集居住、医疗、娱乐为一体的综合性养老社区，早已是该市场重要的参与力量。
今年8月份，紧邻北京大学人民医院通州院区的通州区首家区级养老院——随园养老中心项目一期完工，2栋照护楼、170余套房间开启试运营。
据了解，这是万科旗下第2家与政府合作的公建民营养老项目，总投资超3亿元，总建筑面积近3万平方米，整体规划7栋楼，设有综合楼、自理楼及护理楼，可提供438套房间，能够为自理、介助、介护长者提供独立生活、协助生活、专业照护等一站式持续性养老服务。
作为龙头房企，早在2009年时，万科便开始涉足养老领域。2012年11月，其在杭州落地了万科首个大型养老社区——随园嘉树，该项目也成为社区养老的杭州样本，被誉为“中国养老社区的里程碑”。
在北京市场，通州随园项目之前，2019年时万科在北京房山布局的首家公建民营养老机构——房山随园正式投入运营，是当时北京市场少有的大规模的政企合作型养老项目，被业内称为“没有围墙的养老院”。
截至目前，万科已布局养老产业15年，早已成为其聚焦的产业之一。其养老社区已广泛分布在北京、天津、济南、青岛等12个城市，开业园区达40余家，仅北京区域房间套数已超1000间。
除了万科之外，早在2012年时就已成立养老业务中心并涉足养老产业发展的远洋集团，如今是不少同行学习的先行者。
远洋集团旗下国际化高品质养老服务品牌椿萱茂相关负责人告诉记者，椿萱茂目前已拥有“3C”全业态，即CLRC长者社区、CB老年公寓及CBN护理院，能够满足长辈一站式养老。截至目前，共在全国8个城市成功运营了近30个连锁机构，拥有11000+张床位和1800+名专业养老服务人员，业务覆盖京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游等全国五大城市群。
在北京市场，椿萱茂主要提供CLRC长者社区和CB老年公寓两类产品，运营有7个CB老年公寓及1个长者社区，项目布局在北京的东南西北，客户可根据自身情况选择项目。入住率根据项目经营情况不同有所差异。
其中，椿萱茂·和园长者社区是椿萱茂在北京落地的首个CL-RC项目，也是北京首个A61养老用地项目，是养老产业的里程碑项目，目前运营已3年，在住长辈120余位。
进入比拼运营能力的“新阶段”
记者调研了解到，经过前几年政策层面对养老行业的扶持，国企纷纷加盟，新开大量养老机构，“补贴”退去后，现在一线城市的养老机构已经趋于饱和，行业竞争不再是单纯的床位扩张，而是进入比拼服务和运营能力的“新阶段”。
一位北京养老机构从业者告诉记者，按承办主体来看，养老机构可分为公办、民营、公建民营等类别；按照投资主体分类则为房企、险资、国央企、地方城投的康养平台等。
据他介绍，此前地产公司主要采用地产康养模式参与市场竞争，但坚持下来的不多。近些年，险资、国央企、地方城投的康养平台像雨后春笋一样冒出来。“保险公司有保单收益可以平衡，养老运营能够承担一定的月费亏损；国资背景的地方康养平台则不太在意短期收益，而更在意的是快速提升客户入住率，因此整体上来看，当前养老行业的竞争日趋白热化。”
从供需角度看，该人士认为，虽然养老机构数量快速增长，但高品质、专业化的养老服务供给仍显不足，供需之间尚需进一步匹配。
以北京为例，北京养老协会6月份发布的《北京市养老机构行业发展报告》显示，截至2024年3月，北京市养老机构总数达578个，床位总数10.9万张，入住老年人近4.5万人。
但剔除尚未收住老年人的机构后，北京全市养老机构平均入住率仅为45%。
另外，北京全市养老机构收住的近4.5万老年人中，80岁以上及不能完全自理的老年人占比为91.57%。这意味着，入住机构的绝大部分老年人对护理和医疗有着较高的需求。
据了解，基于市场需求，新投入运营的养老项目也更加关注医、护、养等综合服务。如上述万科通州随园项目，在日常服务中将护理级别分为6个等级，包括114项护理动作，可根据老年人个人身体情况，定制24小时专属照护方案。此外，建筑室内部分还设计了60余项适老细节，配备了拉绳报警器、护理监测系统、智能摄像头等设备，无风雨室内连廊可直接通达各栋楼。
作为国内较早关注到失智长辈照护的养老机构之一，椿萱茂在2015年便与美国失智照护运营商Meridian合作引进认可疗法这一国际先进失智照护理念和方法，结合中国文化特点推出了专业失智照护非药物解决方案，通过疗愈性环境、投入生活、就餐体验、身心健康管理、家属或照料者支援等五大指导方案，促进长辈与周围人和环境积极互动，延缓失智进程。
记者了解到，以往房企、险企在土地成本较高以及资金回笼周期较长等因素制约下，“重销售轻服务”的现象较为普遍。而目前养老机构项目将更加关注服务环节的轻资产运营，快速实现品牌和运营模式的输出，拓宽盈利渠道。
“养老并不是一锤子买卖，纯靠低价吸引长辈客户而生活服务跟不上的话，客户还是会流失的。”椿萱茂相关负责人告诉记者，其在市场上属于中高端养老项目，客户覆盖人群多为大学教授、退休干部等经济实力相对较好的家庭。因此他们注重生活品质和服务质量，对健康管理、文化娱乐等方面有较高需求。
基于此，椿萱茂在CCRC（持续照料退休社区）基础上进行提升，由Care向Life转变（Con-tinuingLifeRetirementCommu-nity），将照料升变为生活，更加注重活力、自由的生活感，而非仅仅是照护，倡导长者快乐社交、自我实现和健康的生活方式。
同时，针对长辈们最为关注的健康管理问题，椿萱茂从提前发现、指标监测、运动饮食、科学用药等多方面着手，在生活场景中构建智慧化生态体系，如紧急呼叫系统、智能健康监测设备等，以提升长辈的生活便利性和安全性。
上述椿萱茂相关负责人向记者表示，目前公司正在尝试两个新的方向，一个是委托运营，将远洋集团多年的养老服务和养老机构运营的经验复制给其他入局养老产业的公司；另一个是拓展居家养老业务，研发互联网+居家健康养老产品，根据长辈健康养老生活需要向客户销售安全监测、健康监测的设备，设备数据可以集成到后台，匹配健康服务专家，为长辈提供线上健康指导以及线下的上门服务。
