过去，当房贷利率普遍高于4%之时，经营贷和房贷之间的利差可以达到两个点，明显的利差让部分购房者和投资客铤而走险，选择将房贷转换成经营贷。
最近，多家银行陆续官宣即将批量下调存量房贷利率，并对调整细则进行了说明。10月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024年10月21日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.1%，5年期以上LPR为3.6%。
以深圳市场为例，本轮降息后深圳商业房贷利率将调整为首套3.15%，二套3.55%，而目前的经营贷利率多为2.8%至3%左右，已远没有前几年近两个点的息差。在这样的背景下，市场流传出一些经营贷“转回”房贷的操作模式。值得注意的是，不管是房贷转换成经营贷还是经营贷转换成房贷都是违规操作，购房者需谨慎对待。
面临“钱房两空”风险
“其实，想把经营贷转换成房贷的人，几乎都是之前申请的经营贷到期，再续的时候拿不到之前的利率或者额度。现在，房贷利率和经营贷的利差已经不大，所以想方设法把经营贷转换成正常的房贷。”深圳福田一家信贷公司的黄经理告诉记者，一些购房者三年前用所持房子做了经营贷，现在陆续到期，但因为现在房价较3年前已经明显下跌，房子的评估价也随之下调，续贷金额和首贷金额差距较大，面临着不能续贷、需要一次性还上大量贷款以及还不上贷房产被法拍的风险。
对此，有银行工作人员对记者表示，在评估价比原贷款评估值降低的情况下，他们一般要求客户降额续贷，或者转到其他额度高的银行。
“现在房贷利率已经大幅下调，不仅正规而且还款时间长，肯定会首选房贷。”有购房者如是说。这时，记者采访发现，市场上流传一些经营贷转换成房贷的模式。
对于经营贷转换成房贷的模式，有信贷经理对记者描述了大致流程：经营贷的借款人为业主，房贷的借款人为买家，业主与买家签订买卖合同并备案，等买家的房贷通过审批，业主需要自筹资金先还掉经营贷，解除房子抵押状态。双方过户交易完成后，业主再拿房贷的钱去还之前借来还经营贷的钱。所以，双方一定会涉及到房产交易，而且还会产生税费、资金过桥产生的垫资费等，买家也要是业主“信任”的人。
不过，记者咨询了多家银行的经理，受访对象均表示目前并没有经营贷转成房贷的相关政策，而且此类操作风险极大。
对此，记者也采访了相关法律专家。北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，对于经营贷转回房贷，很可能会面临“钱房两空”的风险，如果虚假的“买家”拒不配合后续操作，则真正的业主可能在支付中介费、过桥资金后，还需要以诉讼的方式确认合同无效，否则很可能面临“钱房两空”的风险。此外，经营贷转回房贷还会泄露个人信息，情节严重可能需要承担刑事责任。
房贷利率水平仍有下调空间
王玉臣强调，银行贷款有明确用途设定，必须按照用途去使用，不能挪作他用。经营贷是给中小企业经营的惠民举措，对于购房人来说，在房贷与经营贷之间非法转换，很可能会因为违法违约等导致贷款合同终止，从而面临停贷或提前全额偿还贷款的风险，征信也会受到严重影响。
过去几年，经营贷一直以隐秘的方式流入楼市。其实，信贷资金挪作他用一直是监管部门明令禁止的行为，不少银行对此类行为作出明确告知。今年以来，据记者不完全统计，目前已有超30家银行发布声明，严禁信贷资金违规流入房地产市场、股市等领域。
不过，有多位购房者告诉记者，最近还是会接到贷款中介的电话都是推荐消费贷、经营贷置换房贷业务，而且现在消费贷、经营贷利率不断“内卷”，一些银行面向小微企业和个体工商户推出的抵押经营贷也“卷”至3%以下。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，对于金融机构来说，最重要的还是要加强贷前和贷后的检查和审查。另外，经营贷的投放可以弱化“抵押物”这个选项，更多要看实体经营户的现金流等。与此同时，房贷利率水平仍有进一步下调空间，房贷利率要比经营贷的利率低一点，真正成为一个普惠性的贷款，特别是针对首套房的利率，这样一来违规利用经营贷的动机也就小了很多。
王玉臣表示，不管是房贷转经营贷还是经营贷转房贷，往往不是购房人能够自己操作的，大多是一些中介机构的宣传推动，甚至不乏一些银行机构在做“操盘手”。对于这种违法违规操作行为需要加强执法，对违法行为依法予以调查处理。
校对：廖胜超
