潘悦 制图
36只公募REITs二季报近日相继出炉。综合来看，尽管面临多重因素的挑战，各类资产整体实现了稳健经营，相关各方都在千方百计地提升经营韧性。这其中，消费基础设施REITs业绩表现较为亮眼。
近九成产品二季度保持盈利
数据显示，纳入Wind统计的36只REITs中，32只在二季度实现了盈利，占比近九成。其中，19只基金报告期净利润超过1000万元，中航京能光伏REIT、平安广州广河REIT、国金中国铁建REIT单季净利润数据表现居前，而华安张江产业园REIT等4只产品出现不同程度亏损。报告期收入方面，10只基金产品收入超1亿元。其中，鹏华深圳能源REIT、中信建投国家电投新能源REIT、中金安徽交控REIT居前。
“基于公募REITs上半年的业绩表现，可以看到：一是以保障房和生态环保为代表的抗周期资产持续稳健经营，具备稳定的现金流，而能源REITs业绩在季度维度仍面临一定波动；二是尽管行业层面或整体面临压力，但资产间的表现各异，高速公路、产业园区等板块均有业绩表现出相对韧性的品种；三是以消费基础设施为代表的强运营管理品牌能够充分发挥主动运管能力，实现资产经营目标。”中信证券投研团队分析称。
消费基础设施REITs表现突出
综合底层资产类型表现来看，多只消费基础设施REITs资产稳健运营，业绩表现亮眼。2024年，消费基础设施REITs隆重“上新”，该类项目进一步丰富了底层资产类型，也为我国REITs市场带来新的发展机遇。
具体来看，作为市场上规模领先的消费基础设施REITs，延续了一季度的良好表现，华夏华润商业REIT二季度实现收入1.74亿元，净利润1074.42万元，经营活动产生的现金流量净额9856.76万元，当期可供分配金额8666.2万元，本年累计可供分配金额1.38亿元，实际分配金额5122万元。按募集规模计算（对应发行价格6.902元/份），相应年化分派率达到5.05%。
该基金底层资产为青岛嘉昇润城商业管理有限公司持有的青岛万象城项目，报告期内，项目公司整体运营平稳，实现营业收入17136.59万元、息税折旧及摊销前利润9893.38万元，报告期内收缴率（当期实收金额/当期应收账款）为100%。截至报告期末，基础设施项目青岛万象城出租率99.04%，较基金招募说明书同期预测出租率97.50%提升1.54个百分点。
另一只华夏金茂商业REIT也在二季度展示出亮眼的业绩数据。该基金二季度实现了总收入2321.68万元、可供分配金额达1330.37万元。按募集规模计算，简单年化分派率达到5.01%。底层资产方面，长沙金茂览秀城二季度的出租率达98.30%，收缴率达99.43%，整体运营状态稳健；平均租金（固定租金部分）二季度环比增长2.9%，达到85.89元/平方米/月；销售额、客流量等经营数据也呈现出稳步上升趋势，同比增速分别达16.03%和9.49%。
嘉实物美消费REIT也在二季度实现了平稳运营。根据公告，该基金报告期实现收入2967.57万元，净利润为891.75万元，经营活动产生的现金流量净额为906.89万元；实现可供分配金额1625.16万元，单位可供分配金额0.0406元。截至2024年6月末，其基础设施资产租户结构相对稳定、分散化程度较高，整体的出租率（总已租建筑面积/总可租建筑面积）98.13%；期末收缴率99.90%。
7月21日，嘉实物美消费REIT公告，基础设施项目公司已完成吸收合并。公告显示，计划管理人嘉实资本已取得北京嘉华德胜商业管理有限公司、北京嘉华丰尚商业管理有限公司和北京嘉华小马厂商业管理有限公司全部股权。SPV1、SPV2、SPV3已分别取得北京美廉美连锁商业有限公司、北京玉蜓桥物美科技发展有限公司、北京物美小马厂商业有限公司全部股权，相关权属变更工商登记手续已完成。合并完成后，项目公司继续存续并承继对应SPV公司的全部资产、负债，嘉实资本最终通过SPV间接持有项目公司全部股权。
此外，中金印力消费REIT二季度实现可供分配金额3681万元。按发行规模计算，年化分配率为5.44%，实现招募说明书预测水平的104.37%。截至二季度末，该基金基础设施项目出租率98.40%，租金收缴率100%，可供分配金额高于招募说明书同期预测水平。
机构关注阶段性配置机会
总体来看，机构仍然较为看好REITs的配置价值。华泰证券表示，“资产荒”背景下，非银机构配置压力仍大，REITs作为较高分红、风险适中、较低相关性的资产，具备一定配置价值。建议关注经营稳定性较强、具备一定韧性的资产，如保租房、环保、消费等，能源基础设施存在季节性波动，估值回调后可适当增配。
中信证券投研团队表示，经营稳健的保租房和生态环保仍是首选，积极关注出现阶段性回调后的布局时机。能源基础设施REITs业绩的季度波动导致其二级市场价格有所回落，消化估值的同时或带来新的配置机会。同时，建议积极关注目前市场存在预期差同时运管能力突出的消费基础设施。此外，当前市场估值相对合理、经营基本面存在一定韧性的部分产业园区资产或也值得关注。
更多资产类型“上新”也持续为市场投资者提供更多元化的配置选择。7月23日，中信建投明阳智能新能源REIT正式登陆上交所，该项目为全国首单陆上风电公募REITs项目。据悉，在发售阶段，其网下投资者有效认购申请确认倍数超69倍，创今年以来新高。公众投资者认购倍数也高达约315倍，总认购金额近380亿元。另外，消费基础设施REITs也将再添新成员。记者了解到，华夏首创奥莱REIT近日已获批即将进入发售阶段，这也是国内首只以奥特莱斯为底层资产的消费基础设施REITs，为其他自持经营性物业的房企转型提供了一个有益参考。
