产业园区是支持我国现代产业体系建设、加快发展新质生产力的重要载体。同时，产业园区资产存量价值巨大，是我国REITs市场最为重要的板块之一。
日前，中国证券报记者实地走访华安张江产业园REIT底层资产，该REIT是国内“首发+扩募”双首批基础设施公募REITs之一。
“产业园区行业正在从粗放式的高速开发增量时代迈入精细化的高质管理存量时代。产业园区REITs的收益来源于产权类基础设施产生的租金及运营管理收入，现金来源较为可靠稳定。”张江高科副总经理赵海生表示。
支持战略性新兴产业加速发展
目前，华安张江产业园REIT持有张江光大园和张润大厦两个基础设施项目。中国证券报记者在现场看到，这两个项目位于张江科学城核心位置上海集成电路设计产业园内，园内集成电路产业氛围浓厚，甚至还专门设有上海集成电路产业展厅。
数据显示，截至9月末，张江光大园和张润大厦两个项目整体签约率为92.05%，出租率为85.20%。签约租赁业态分布主要为集成电路、TMT（含在线新经济）、金融科技、先进制造业、产业服务配套、医疗及生命科学，其中集成电路占比超四成。
“这与上海在战略性新兴产业方面大力投入的举措同频共振。有这样的优势，我们当然要利用。未来，产业园区的工作重点就是围绕产业发展。”赵海生说，“以张江高科为例，我们正在从传统的产业园区开发企业向科技产业投资控股集团转型发展。我认为，产业园区行业未来的发展潜力来源于更加精细化的园区管理与服务，更重要的还要深入到产业中去，积极引领打造产业生态。”
近年来，有关部门和各地方持续出台相关重要政策，支持战略性新兴产业加速发展，促进我国产业园区行业转型升级。多只产业园区REITs表示，将充分利用好政策红利，发挥其在促进产业聚集、推动区域经济发展等方面的重要作用，为投资者创造更多的价值。
多措并举提高出租率
今年以来，产业园区的新增供应量较大。在激烈竞争的市场环境中，产业园区的压力日趋加大。为应对市场竞争、吸引租户，多只产业园区REITs纷纷采取灵活的价格竞争策略，实现经营业绩最大化。
“租金很重要，但同样重要的因素还有很多，如产业氛围，企业来到产业园区能不能找到合作伙伴、人才和供应链上下游合作方？”赵海生说，张江高科正在积极通过构建产业联盟、加强产学研合作、建设公共产业服务平台等多样化举措加强产业生态建设。
与此同时，“提质增效”和“精细管理运营”成为产业园区提升资产价值和收益水平的重要抓手。
赵海生表示，从华安张江产业园REIT的经验来说，一方面，运营团队通过打造产业集群效应增加租户黏性，进而从根源上解决空置率问题；另一方面，对于租户的租期进行合理分配，分散了原租户的集中度和到期时间，使底层资产的运营更贴合REITs的投资要求。
不断纳入优质资产
扩募作为REITs最具特色的发展途径之一，正引领市场向更深层次、更宽领域迈进。
华安张江产业园REIT是首批REITs扩募项目之一。在扩募完成后，华安张江产业园REIT2023年实际现金分派率较2022年有所提升。截至2024年三季度末，该REIT扩募项目张润大厦的出租率超90%，较去年同期显著提升。
“产业园区REITs可通过扩募不断纳入优质资产，实现资产的规模效应和运营协同效应。”赵海生表示。
东吴苏园产业REIT相关负责人认为，扩募机制使REITs更加市场化，形成了对权益融资和债务融资的有效补充，有效支撑了实体经济的高质量、可持续发展。东吴基金将加强对存量资产的跟踪及服务，有效挖掘优质储备资产，为东吴苏园项目扩募工作做好前期准备。
