证券时报记者 刘敬元
购买不动产，险资动作接二连三。
近日，市场上又传来阳光人寿投资合肥万达广场项目、国寿买入远洋集团旗下项目公司股权及债权的消息。业内人士称，近年险资频频投资不动产，既有抄底配置的思路，也有债务置换的考虑。
又出资31亿元
国寿入股远洋项目
6月7日，远洋集团（03377.HK）公告称，其关联方中国人寿及中国人寿集团拟合计出资约31亿元，收购远洋旗下一项目公司49.895%的股权及相应的债权。该项目公司主要从事物业发展，主要负责颐堤港二期项目的开发与运营。颐堤港二期位于商业氛围浓厚的北京市大望京商圈，拟开发为旗舰级商业综合大厦。
此前，国寿系曾入股过世茂旗下的珠海项目公司。去年9月，世茂集团公告称，拟出售珠海综合体项目公司——珠海世茂新领域公司51%股权，总价为39.1亿元，受让者为项目合营联营企业，背景主要为中国人寿系。
据了解，珠海世茂新领域的主要业务为发展位于珠海的综合商业及商用综合体开发项目。该项目占地面积约为22.56万平方米，目前正分为六期进行开发，包括酒店式写字楼、商业物业、酒店及展会中心。开发项目一期包括7栋酒店式写字楼，2023年末前开始陆续交付；开发项目二期包括8栋酒店式写字楼，现时正在施工。
目前，该项目的后续阶段处于规划方案论证阶段，后期将陆续开发建设。
合肥万达广场换股东
阳光人寿悄然入局
根据天眼查信息，5月31日，合肥万达广场商业发展有限公司变更股东，原全资股东大连万达商业管理集团股份有限公司（下称“万达商管”）退出，苏州联商壹号商业管理有限公司接盘，成为新的唯一股东，认缴出资额约2.1亿元。穿透股权来看，阳光人寿是此次出资的“大金主”。
“王健林专门去过阳光进行沟通。”业内知情人士称，在此之前已听闻阳光保险方面一直在与万达接触洽谈。
王健林执掌的万达集团，去年以来开始出售旗下核心资产万达广场进行自救，险资是重要买家。在阳光人寿之前，已有多家险资机构投资了位于上海、北京等地的万达广场项目。
去年12月，曾有媒体报道，万达商管方面透露，拟出售旗下位于一、二线城市的万达广场以换取流动资金，并表示正在和险资机构洽谈。
根据目前公开信息，万达商管向险资转让的万达广场包括上海松江万达广场、江门台山万达广场等。去年9月，大家保险、横琴人寿联手投资了位于上海的周浦万达广场项目。
今年4月，北京万达广场实业有限公司原100%持股股东大连万达商业管理集团股份有限公司退出，新股东有两家，即坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）持股99.99%，坤元辰兴（厦门）投资管理咨询有限公司持股0.01%。其中，控股股东背景即为新华保险与中金资本签署协议共同设立规模为100亿元的不动产投资基金，新华保险作为有限合伙人认购99.99亿元。
多家险企接连出招
抄底与化债兼而有之
上述动作，是近年险资扫货不动产的延续。
从公开信息来看，已有多家险企接连出招。今年1月，友邦人寿以24亿元的总对价收购北京朝阳区（CBD）“凯德·星贸”项目的控股权，这是友邦继去年初以50.3亿元拿下上海北外滩金融中心地标项目后，又一次直投地产项目。
今年2月，在陕西西安高新区2024年招商引资暨项目建设大会上，中邮保险投资的西安启迪中心项目签约，这是继北京安定门项目之后，中邮保险开启的第二个不动产投资项目。去年9月，中邮保险曾斥资42.56亿元购入位于北京市东城区安定门的中粮·置地广场项目。
不仅大型险企，中小险企也有投资不动产的举动。例如，长城人寿以10.2亿元购入北京办公物业——新街高和，该项目总建筑面积约为2.8万平方米，包含商业和写字楼。
一位市场化私募股权基金人士曾向证券时报记者分析，对险资而言，一直寻求的就是能有稳定现金流回报的资产，现在地产类资产“便宜”，属于适合加大投资的阶段。
对于险资持续增加不动产投资的现象，某保险机构的首席投资官称，整体上，险资对不动产有一定配置需求。一方面，可以发挥长期险资能穿越周期的优势，在经济下行压力下投向不动产，支持不动产市场融资需求；另一方面，通过“抄底”投资，既享受持有期收益，又能待市场回暖后实现资产增值。
从当前的险资投资情况看，相关险资人士称，各家机构情况可能有所不同，有的投资是基于抄底配置思路，也有的投资实际是属于债务置换的考虑，不同情况的收益率水平存在一定差别。
某险资人士向证券时报记者介绍，一般而言，大型保险机构具有一定专业投资能力，能够直接对不动产进行投资。中小型机构则可以通过不动产基金间接投资，持有期的区间收益主要来自于底层资产出租、运营等收益，而具体收益与项目区位、运营情况及交易结构设计等不无关系。
